2025年上半年南京商业办公房地产市场分析报告

办公承压、商业焕新：2025年上半年南京市商业办公房地产市场分析

2025年上半年，南京商业办公房地产市场呈现出较为鲜明的“双轨运行”特征。

写字楼市场仍处于供应消化和租金调整阶段。虽然企业看楼、问询及搬迁需求有所恢复，但新增项目入市推高了整体空置率，业主普遍通过下调租金、增加免租期和优化租赁条件争取客户。

零售商业市场则表现出更强的活力。新项目集中开业、首店经济持续升温，餐饮、潮流服饰、户外运动和生活方式品牌积极扩张，推动商场面积快速去化。新增供应虽然导致空置率小幅上升，但核心商圈租金总体保持稳定。

总体来看，2025年上半年南京商办市场的主要特征可以概括为：

办公市场以价换量、核心板块主导成交；零售市场供需两旺、首店与体验消费成为增长动力。

一、市场基础：服务业与消费增长，为商办需求提供支撑

2025年上半年，南京实现地区生产总值9179.18亿元，同比增长5.3%。其中，第三产业增加值6221.25亿元，同比增长5.8%，增速高于全市经济总体水平。

与商业办公房地产关联较强的行业保持增长：信息传输、软件和信息技术服务业增加值增长5.9%，批发和零售业增长7.6%，金融业增长7.3%；1—5月，租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业营业收入分别增长7.6%和3.9%。

服务业扩张为写字楼租赁需求提供了基本支撑，但企业经营恢复并未直接转化为大规模办公面积扩张。很多企业仍然重视成本控制，办公空间需求主要表现为搬迁升级、租约调整、小规模新设和结构性扩租。

消费市场表现相对积极。上半年南京社会消费品零售总额达到4384.22亿元，同比增长5.3%；金银珠宝类商品零售额增长8.3%，家用电器、通讯器材和文化办公用品类零售额分别增长24.1%、26.9%和27.7%。与此同时，全市房地产开发投资同比下降10.8%，说明消费需求有所恢复，但房地产开发端整体仍处于调整阶段。

二、写字楼供应：新项目入市，空置率小幅上升

2025年上半年，南京优质办公楼市场迎来南京华贸中心入市，新增办公体量约8.8万平方米。同期市场累计去化约3.3万平方米，新增需求未能完全覆盖新增供应，全市优质办公楼空置率较2024年末上升1.1个百分点，达到29.5%。

从市场运行情况看，二季度优质项目的带看量和租赁问询有所增加，前期入市项目也取得一定去化成效，说明企业租赁活动正在逐步恢复。但接近三成的空置率仍表明，南京写字楼市场总体供大于求，业主之间的租户竞争依然激烈。

南京写字楼市场的问题并非完全缺少需求，而是供应规模、产品定位与企业实际承租能力之间存在错位。一方面，河西、鼓楼等板块持续增加高品质办公空间；另一方面，企业在控制经营成本的背景下，普遍对租金、面积和装修投入较为敏感。

因此，新增项目仅凭硬件品质已经难以快速实现满租，交通便利性、商业配套、能源成本、物业服务、装修条件和租赁灵活性正在成为影响项目去化的重要因素。

三、办公需求：搬迁升级成为主流，大面积交易有所恢复

从租户行业构成来看，2025年上半年南京写字楼需求较为分散。

消费服务业以24%的需求占比位居第一，主要受到教育及相关服务机构需求推动；金融业占比15%，主要来自保险、基金和银行的办公搬迁；TMT行业占比13%，需求来自互联网平台及企业服务类科技公司的搬迁和新设；专业服务业占比12%，房地产建筑行业占比11%。

这些行业需求说明，南京写字楼租赁市场正在形成“传统服务业稳定基本盘、新兴科技行业提供增量”的结构。金融、法律、咨询等机构重视区位形象和商务配套，科技企业则更关注空间效率、租赁成本和员工通勤条件。

从成交区域看，河西和新街口分别占上半年租赁成交的42%和40%，合计占比达到82%，继续主导南京写字楼市场。河西依托金融机构、高品质楼宇和城市新中心定位吸引企业集聚；新街口则凭借成熟商圈、轨道交通和传统商务资源，保持较强的租户黏性。

从成交面积看，500平方米以下的中小面积交易占57%，500—1000平方米交易占24%，1000平方米以上交易占19%。中小面积仍然是市场绝对主力，但大面积交易占比有所提升，主要来自金融机构、共享及服务式办公运营商、消费行业的新设，以及工业制造和能源企业的扩租。

这反映出企业办公策略正在发生变化：全面扩张型需求较少，但部分经营稳定的企业开始利用租金下行窗口改善办公条件，以相近甚至更低的综合成本，从老旧办公楼迁入硬件和服务条件更好的项目。

四、办公租金：以价换量延续，甲级项目调整更明显

截至2025年上半年，南京优质办公楼平均租金为110.9元/平方米·月，环比下降2.7%。其中，甲级办公楼租金环比下降4.2%，乙级办公楼租金环比下降2.7%。

甲级办公楼租金降幅高于乙级办公楼，主要与高品质办公楼供应增加、企业租赁预算受限以及项目之间竞争加剧有关。部分原本租赁普通办公空间的企业虽然存在升级意愿，但只有在租金差距明显缩小的情况下才会考虑搬迁。

在实际租赁过程中，市场竞争已经不再局限于名义租金。免租期、装修补贴、停车费用、物业费、租金递增方式、提前退租安排以及扩租和缩租条件，均可能影响企业最终选择。

因此，部分项目即使没有明显降低公开报价，也会通过延长免租期或提供装修支持降低实际租赁成本。南京写字楼市场的竞争，正在由单纯的“楼宇品质竞争”转向“综合占用成本竞争”。

五、零售商业供应：两大项目入市，市场规模继续扩大

与写字楼相比，2025年上半年南京优质零售物业市场表现更为活跃。

上半年，南京JLC金陵中环和玄武花园城两个项目开业，合计为市场增加约23万平方米优质零售物业供应。新增项目融合购物、餐饮、休闲娱乐、艺术展览及公共活动空间，进一步强化了商业综合体的体验和社交功能。

在新项目集中入市的情况下，上半年南京优质零售物业净吸纳量仍达到19.8万平方米，说明新增项目整体招商和开业情况较好。全市空置率较2024年末仅上升0.5个百分点至4.4%，总体仍处于较低水平。

CBRE跟踪口径下，南京优质零售物业平均租金为22.5元/平方米·天，环比仅下降0.2%。新增供应量较大但租金基本稳定，表明核心商业项目的品牌承接能力和消费客流仍具有一定韧性。

不过，不同商圈和项目之间的经营表现已经出现明显分化。新街口、河西等成熟商圈拥有较强的品牌聚集和客流基础，租金相对稳定；部分非核心区域商业则需要通过主题场景、亲子娱乐、社区服务和特色餐饮提高到访频率。

六、商业需求：餐饮、潮流服饰和生活方式品牌加快扩张

2025年上半年，餐饮仍是南京零售物业租赁市场最活跃的业态之一，占新增租赁需求的32%。其中，中式特色餐饮、咖啡、茶饮及水果饮品品牌扩张较快，多个品牌将江苏首店或南京首店落户金陵中环、南京国金中心和德基广场等项目。

从更广泛的店铺需求结构看，零售类品牌占比提升至57%，其中服饰品牌占27%。潮流服饰、户外运动和体育用品成为主要增长方向，德基广场、新街口金鹰及景枫中心等项目引入了多家线上品牌、韩国潮牌和户外运动品牌。

生活方式业态占比达到10%，潮玩、动漫IP、宠物友好空间以及沉浸式体验项目快速增加。商业项目越来越重视消费者的情绪价值和社交需求，传统以商品销售为核心的经营方式，正在向内容体验、文化活动和场景运营转变。

首店经济进一步强化了这一趋势。南京市政府公开信息显示，2025年上半年南京新开首店超过200家，其中江苏及以上级别首店占比超过43%。金陵中环、玄武花园城等新项目与德基广场、南京国金中心等成熟项目共同成为首店落地的重要载体。

首店数量增加不仅有助于提升项目开业率，也能够通过新品牌、新产品和社交传播带来短期客流。但首店效应能否转化为长期经营价值，仍取决于项目后续的会员运营、品牌更新和消费频次。

七、区域格局：新街口与河西继续领跑，新兴商圈依靠差异化突围

新街口：传统核心商圈继续升级

新街口拥有成熟的轨道交通、商业品牌和商务办公基础。2025年上半年，金陵中环的入市进一步补充了高品质办公、零售和公共空间，为传统核心商圈带来新的商业载体。

新街口的主要优势在于客流稳定、商务资源集中和品牌认可度高，但商圈内部项目数量较多，老旧商业物业也面临改造压力。未来竞争将更多围绕品牌首店、高端消费、文化体验以及存量建筑更新展开。

河西：办公需求集中，商业配套持续完善

河西是上半年南京写字楼成交占比最高的板块，金融、专业服务和大型企业是主要需求来源。随着高品质办公楼和商业综合体持续建设，河西的城市商务功能进一步增强。

但河西也是未来办公供应较为集中的区域。新增楼宇将丰富企业选择，同时也可能增加空置率和租金竞争压力。项目之间需要通过绿色建筑、智慧办公、员工服务和产业资源形成差异化。

新兴及非核心商圈：从规模竞争转向场景竞争

玄武花园城等新项目表明，南京商业新增供应正在由传统核心商圈向城市新城和居住人口集聚区扩展。此类项目通常拥有较新的建筑空间和较大的体量，但需要面对商圈成熟度不足和消费者习惯尚未形成的问题。

相比简单复制传统购物中心模式，新兴项目更需要结合周边客群，引入亲子、餐饮、运动、宠物、文化和社区服务等高频业态，通过场景创新建立稳定客流。

八、下半年展望：新增供应继续增加，市场分化或进一步扩大

从2025年上半年时点的市场预测看，下半年南京办公楼市场预计新增约40万平方米供应，包括紫金金融中心及河西南部分重点项目。较大规模的新增供应可能继续推高写字楼空置压力，租金短期内仍存在下降空间。

未来写字楼市场的主要需求仍将来自金融、科技、专业服务、消费服务和先进制造企业。拥有地铁交通、成熟商业、绿色认证、灵活空间以及较强物业服务能力的项目，将更容易获得企业搬迁和升级需求。

零售物业方面，下半年原预计还有约60万平方米新增供应交付，包括南京光环花园城、南京尚悦天地、南京金陵天地及其他非核心商圈项目。大量项目集中入市将进一步丰富南京商业空间，但也会加剧品牌、客流和运营团队之间的竞争。

对于零售物业而言，低空置率并不意味着所有项目都能实现良好经营。未来市场将更加关注实际销售额、客流转化率、租户经营能力和租金支付水平，而不只是开业率和招商率。

九、总结：办公市场调整，零售商业重构

总体来看，2025年上半年南京商业办公房地产市场仍处于结构性调整之中。

写字楼市场租赁活动有所恢复，但新增供应超过新增需求，空置率升至29.5%，平均租金继续下降。企业租赁更加重视成本，核心商圈、优质项目和灵活租赁条件成为成交的重要保障。

零售商业市场则受消费恢复、新项目开业和首店经济推动，净吸纳量保持较高水平，空置率仅小幅上升，核心项目租金表现相对稳定。餐饮、潮流服饰、户外运动及生活方式品牌成为市场扩张的主要力量。

南京商办市场正在由过去的规模扩张，逐步进入以运营能力和使用价值为核心的新阶段：

写字楼竞争的关键，不再只是建设标准，而是企业综合使用成本；商业项目竞争的关键，也不再只是品牌数量，而是能否持续创造消费场景和稳定客流。

预计未来南京商业办公市场不会出现所有区域同步回暖，而将继续表现为核心项目保持韧性、普通项目加快调整、新增项目依靠差异化定位争夺市场的格局。