2025年二季度南京房地产市场分析报告

2025年二季度南京房地产市场分析报告

2025年二季度，南京房地产市场总体平稳、分化运行。4月新房供应缩量提质，高品质项目销售表现较好；5月新房供应和成交节奏放缓，改善性项目供应增多；6月新房供应回升、销售保持稳定。二手房市场4月和5月延续较高热度，6月受上年同期基数等因素影响有所回落。

一、商品房供应

二季度全市共上市商品房94.83万平方米。其中，商品住宅上市66.18万平方米、5047套，非住宅上市28.65万平方米。分月看，4月、5月和6月商品房上市面积分别为36.16万平方米、25.19万平方米和33.48万平方米，供应节奏呈先降后升走势。

图  2025年二季度商品房上市情况（万平方米）

商品住宅供应区域随月度推盘节奏有所变化。4月主要集中在江宁区、江北新区、浦口区和栖霞区，合计占当月上市规模的78.7%；5月主要集中在雨花台区、江宁区和鼓楼区，合计占65.5%；6月主要集中在建邺区、栖霞区和六合区，合计占70.5%。热点项目和改善型产品成为供应主力。

从产品结构看，二季度商品住宅改善化特征进一步增强。4月、5月和6月上市房源套均面积分别为119.4平方米、137.05平方米和145.72平方米。其中，5月120—144平方米房源占比达到29.8%，6月144平方米以上房源占比达到40.7%，改善性和大户型产品供应占比明显提升。

图  2025年二季度商品住宅供应套数及套均面积

二、商品房销售

二季度商品房成交总体呈现先回落、后趋稳的运行态势。4月商品房成交有所回落，高品质项目销售依然亮眼；5月网签成交继续有所下降；6月成交较上月保持稳定。由于月度资料未统一披露4—6月全市商品住宅成交总量，本报告主要依据片区成交和项目开盘表现分析市场运行情况。

从片区看，4月江宁东山片区等8个片区商品住宅成交套数在100套以上；5月溧水主城区等8个主力片区中，有6个片区成交套数在100套以上；6月江北新区核心区等8个片区成为主力成交板块，其中4个板块成交套数超过100套。

图  2025年6月商品住宅成交主力片区情况（套）

从项目开盘销售情况看，主城核心区高品质项目去化速度较快。4月玄武区山和月府、鼓楼区沁百合庭、江北新区江韵瑧悦璞园30天去化超过9成；5月鼓楼区珑樾府开盘去化超过9成；6月珑樾府开盘售罄，建邺区丹荔云府、鼓楼区沁百合庭去化超过9成，建邺区金陵序花园、浦口区璟宁府去化超过5成。高品质、核心区项目仍具有较强市场吸引力。

价格方面，国家统计局发布数据显示，4月南京新建商品住宅价格指数环比下降0.4%。5月、6月月度资料未披露同口径价格数据，因此本报告不对二季度价格总体变动幅度作延伸测算。

三、商品房库存

二季度商品住宅库存去化周期继续保持在合理区间。截至4月末，全市已连续11个月保持在18个月以内；截至5月末，连续保持时间延长至12个月；截至6月末，库存去化周期继续处于合理区间，多个主城核心区去化周期短于10个月，市场供需关系总体稳定。

图  截至2025年6月末商品住宅分区库存情况（万平方米）

四、二手住宅销售

二季度全市二手房网签面积合计320.90万平方米，其中二手住宅成交面积292.65万平方米、约3.19万套。分月看，4月二手房网签面积113.08万平方米，同比增长19.8%；5月为112.75万平方米，同比增长22.0%；6月为95.07万平方米，同比下降5.2%。二手房市场总体保持较高活跃度，6月成交较前两个月有所回落。

图  2025年二季度二手房网签成交情况

从成交结构看，二季度二手住宅仍以中小户型为主，4月、5月和6月60—90平方米户型占比分别为39.9%、39.1%和40.1%。同时，改善型需求保持一定活跃度，6月120—140平方米及140平方米以上房源成交占比分别为14.1%和5.8%，较5月分别提高2.7个和0.7个百分点。

总体来看，2025年二季度南京房地产市场呈现新房市场平稳分化、改善型供应增加、核心区品质项目表现突出，二手房市场保持较高活跃度的运行特征。商品住宅库存去化周期持续处于合理区间，市场供需关系总体稳定。

本报告依据2025年4—6月南京房地产市场监测资料整理形成，仅用于房地产市场研究与信息发布。数据来源：南京市房地产市场监测分析中心。